ต่างชาติถือที่ดินไทย 36,277 นิติบุคคล ‘ชลบุรี’ ครองแชมป์ จับตา ‘นอมินี’

กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ลุยตรวจนิติบุคคลถือครองอสังหาริมทรัพย์ พบมีนิติบุคคลที่ต่างชาติร่วมลงทุนและถือครองโฉนดที่ดิน 36,277 ราย กระจุกตัวในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เผย ‘ชลบุรี’ ครองอันดับสูงสุด

• จีน-สหรัฐฯ ลงทุนไทยสูงสุด 7 เดือน

พูนพงษ์ นัยนาภากรณ์ อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เปิดเผยว่า กรมได้รับความอนุเคราะห์ข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลจากกรมที่ดิน จำนวน 144,706 ราย และได้นำมาตรวจสอบกับนิติบุคคล ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกรมจำนวน 125,662 ราย พบว่า มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ (โฉนดที่ดิน) จำนวน 123,542 ราย แบ่งเป็น นิติบุคคลสถานะเป็นไทย 100% จำนวน 87,265 ราย และมีต่างชาติร่วมลงทุน จำนวน 36,277 ราย

โดยส่วนที่หายไป 2,120 ราย เป็นการถือครองอาคารชุด ซึ่งจะมีการตรวจสอบต่อไป และในนิติบุคคลที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์

ส่วนใหญ่มีที่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 6 จังหวัด กรุงเทพฯ นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม

รวมถึงจังหวัดแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ 10 จังหวัด ชลบุรี สุราษฎร์ธานี ภูเก็ต ระยอง เชียงใหม่ เชียงราย ประจวบคีรีขันธ์ กระบี่ พังงา แม่ฮ่องสอน รวม 16 จังหวัด มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 35,154 ราย ที่เหลือ 1,123 ราย กระจายอยู่ในจังหวัดต่าง ๆ ทั่วประเทศ

โดยสรุปมีนิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุนและถือครองโฉนดที่ดินทั่วประเทศ รวม 36,277 ราย แบ่งเป็น สัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติน้อยกว่าหรือเท่ากับ 49% รวม 31,516 ราย แบ่งเป็นห้างหุ้นส่วน 146 ราย บริษัทจำกัด 30,633 ราย

บริษัทมหาชนจำกัด 737 รายและสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติ ตั้งแต่ 49% ขึ้นไป รวม 4,761 ราย แบ่งเป็นห้างหุ้นส่วน 11 ราย บริษัทจำกัด 4,709 ราย บริษัทมหาชนจำกัด 41 ราย

ทั้งนี้ กรมจะถือว่านิติบุคคลทั้ง 36,277 ราย เป็นกลุ่มเสี่ยงที่จะต้องตรวจสอบทั้งหมด แต่ในนี้ ก็มีนิติบุคคล ที่ได้สิทธิ์ในการถือครองที่ดินจริง ๆ

เช่น ได้รับอนุญาตให้ถือครองภายใต้กฎหมายการนิคมอุตสาหกรรม หรือได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ส่วนใหญ่จะอยู่ในจังหวัดชลบุรี และระยอง ที่เป็นพื้นที่ EEC ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่ม 4,761 ราย

ส่วนที่อยู่ในกลุ่ม 31,516 ถือเป็นกลุ่มเสี่ยง เพราะมีต่างชาติมาร่วมถือหุ้น แต่ไม่เกิน 49% ซึ่งอาจจะมีการใช้นอมินีเข้ามาถือหุ้นแทน ส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดท่องเที่ยว

หากเป็นกรณีที่มีการลงทุนร่วมกันจริง เช่น สัดส่วน 51 ต่อ 49 หรือ 60 ต่อ 40 หรือ 70 ต่อ 30 ก็ถือว่าถูกต้องตามกฎหมาย แต่หากพบว่าต่างชาติถือหุ้น 49% คนไทยถือหุ้น 51% แต่เงินลงทุนไม่ใช่ของคนไทยจริง ก็จะต้องดำเนินการตรวจสอบและดำเนินคดีต่อไป

นอกจากนี้ยังพบว่าบางส่วนเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อเป็นที่อยู่อาศัย แต่อาจใช้วิธีตั้งบริษัท ให้คนไทยถือหุ้นแทน ซึ่งต้องมีการตรวจสอบ และเป็นเรื่องในระดับนโยบายว่าจะดำเนินการอย่างไรต่อไป

สำหรับการถือครองโฉนดที่ดินของนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติไม่เกิน 49% จำนวน 31,516 ราย พบว่า ถือครองโฉนดที่ดิน 1 แปลง จำนวน 20,537 ราย 2-5 แปลง 8,068 ราย 6-10 แปลง 1,511 ราย ตั้งแต่ 11 แปลงขึ้นไป 1,400 ราย และเนื้อที่รวมที่ถือครอง ไม่เกิน 1 ไร่ 21,106 ราย เกิน 1 ไร่ แต่ไม่เกิน 2 ไร่ 2,250 ราย เกิน 2 ไร่ แต่ไม่เกิน 5 ไร่ 2,490 ราย เกิน 5 ไร่ แต่ไม่เกิน 10 ไร่ 1,505 ราย และเกิน 10 ไร่ขึ้นไป 3,865 ราย

หากมีการลงทุนร่วมกันระหว่างต่างชาติและไทย โดยต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% ถือว่าถูกต้องตามกฎหมาย แต่หาก 49% นั้นเป็นเงินลงทุนของชาวต่างชาติทั้งหมด

โดยไม่มีคนไทยร่วมลงทุนจริง หรือมีคนไทยถือหุ้น 51% ในลักษณะนอมินี จะต้องมีการตรวจสอบรายละเอียดเพิ่มเติม

พูนพงษ์ กล่าวอีกว่า นอกจากนี้กรมอยู่ระหว่างตรวจสอบการ ถือครองอาคารชุดของนิติบุคคลต่างชาติ โดยกำลังรอข้อมูลจากกรมที่ดินอยู่

หากได้มา ก็จะมีชี้แจงให้เห็นรายละเอียดการถือครองต่อไป ซึ่งปัญหาของอาคารชุด ตามกฎหมายให้ต่างชาติถือครองได้ 49% ของพื้นที่ เช่น 100 ห้อง ซื้อได้ 49 ห้อง ส่วนที่เหลือซื้อไม่ได้ ต้องขายให้คนไทย

แต่ที่ผ่านมา เกิดปัญหา คือ ต่างชาติใช้คนไทยเป็นนอมินีผ่านการตั้งบริษัท แล้วให้บริษัทเข้าไปซื้ออาคารชุดในส่วนที่เหลือ แล้วมาปล่อยเช่า หรือขายต่อ ซึ่งเมื่อได้รายละเอียด ก็จะตรวจสอบเชิงลึกต่อไป

สำหรับโทษตามกฎหมาย

หากมีการตรวจสอบพบ ต่างชาติถือครองที่ดิน กรมที่ดินก็จะบังคับขายภายใน 180 วัน เมื่อขายได้แล้ว ก็เอาเงินคืนชาวต่างชาติ ส่วนกรณีตรวจเจอการเป็นนอมินี กรมก็จะดำเนินการตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และในส่วนของคนต่างด้าว ที่ลักลอบประกอบธุรกิจโดยไม่ได้รับอนุญาต จะมีโทษตามมาตรา 37 ในอัตราโทษเดียวกัน

ทั้งนี้ ปัญหาการถือครองที่ดินโดยต่างชาติผ่านบริษัทนิติบุคคลไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เกิดขึ้นมานานกว่า 20 ปีแล้ว เพียงแต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงเห็นความสำคัญและเริ่มร่วมมือกันแก้ไขปัญหาอย่างจริงจัง เนื่องจากเป็นปัญหาใหญ่ที่ไม่สามารถแก้ไขโดยหน่วยงานเดียวได้

สำหรับช่วง 7 เดือนของปี 2569 (มกราคม-กรกฎาคม) มีการอนุญาตให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนประกอบธุรกิจ ในประเทศไทยจำนวน 736 ราย เพิ่มขึ้น 153 ราย คิดเป็น 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2568 (583 ราย)

เงินลงทุนรวมทั้งสิ้น 219,208 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 59,748 ล้านบาท คิดเป็น 37% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2568 (159,460 ล้านบาท)

จีน-สหรัฐฯ ลงทุนไทยสูงสุด 7 เดือน

ในช่วง 7 เดือนของปี 2569 (มกราคม-กรกฎาคม) มีประเทศที่เข้ามาลงทุนสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่

• จีน 133 ราย คิดเป็น 18% ของธุรกิจต่างชาติในไทย เงินลงทุน 38,603 ล้านบาท
• สหรัฐอเมริกา 121 ราย คิดเป็น 16% ของธุรกิจต่างชาติ ในไทย เงินลงทุน 6,226 ล้านบาท
• สิงคโปร์ 97 ราย คิดเป็น 13% ของธุรกิจต่างชาติในไทย เงินลงทุน 61,112 ล้านบาท
• ญี่ปุ่น 94 ราย คิดเป็น 13% ของธุรกิจต่างชาติในไทย เงินลงทุน 45,085 ล้านบาท
• ฮ่องกง 72 ราย คิดเป็น 10% ของธุรกิจต่างชาติในไทย เงินลงทุน 14,077 ล้านบาท และประเทศอื่นๆ 219 ราย คิดเป็น 30% ของธุรกิจต่างชาติในไทย เงินลงทุน 54,105 ล้านบาท